Je veux acheter un logement ancien

 

 

Au lieu de payer des loyers à fonds perdus, vous souhaitez devenir propriétaire. Voici un ensemble de conseils pour acquérir votre logement au meilleur rapport qualité/prix.

Première étape : évaluer mon budget

Nous conseillons toujours de commencer par évaluer votre budget. Si vous souhaitez un crédit, vos mensualités ne peuvent pas dépasser 33 % de vos revenus mensuels. Ainsi, si vous percevez 3 000 euros /mois, vous ne pouvez rembourser plus de 1 000 euros/mois.

Bon à savoir : Plus vous emprunterez sur une longue durée, plus vous pourrez emprunter. Aujourd'hui beaucoup de banques prêtent sur 20, 22, 25 ans et même plus. Vous pourrez évidemment revendre avant la fin de votre emprunt. Grâce à l'argent récupéré de la vente, vous rembourserez le solde du crédit.

Nous vous proposons de réaliser automatiquement toutes les simulations de prêt que vous souhaitez (en faisant varier le taux, la durée, etc.). Vous constaterez à quel point la durée ou le taux du crédit (même avec des différences minimes) peuvent changer vos possibilités d'achat.

Vous pouvez acheter sans avoir d'apport personnel, dans ce cas la banque vous prêtera le montant de l'achat et celui des frais de notaire. Mais essayez quand même de vous constituer un apport personnel grâce à un prêt complémentaire (exemple : prêt à taux zéro), vous pourrez ainsi mieux négocier votre crédit.

Voir les conseils pour trouver le meilleur crédit.

 

Deuxième étape : envisager toutes les possibilités

Une fois que vous aurez chiffré votre budget maximal, regardez tous les biens qui correspondent à ce prix dans le secteur que vous souhaitez habiter et ailleurs.

Notre expérience : souvent des personnes commencent leur recherche en voulant absolument trouver dans un secteur précis. Puis elles s'aperçoivent que c'est trop cher et que, pour le même prix, elles peuvent acquérir plus grand ou dans un environnement plus agréable, en allant plus loin sur une même ligne de transport ou en changeant de mode de transport.

Attention toutefois à vérifier la durée, le coût et la fréquence des transports ainsi que la proximité des commerces, écoles, etc. ;

 

Troisième étape : chercher mon futur logement

En France, plus d'une transaction sur deux se fait « de particulier à particulier ». Pourquoi ? Il n'y a aucun frais d'intermédiaire, les visites s'organisent rapidement et sont efficaces.

De nouvelles annonces toutes les dix minutes

Sur le site pap.fr, vous avez accès à tous les biens des particuliers qui sont vraiment en vente (pas d'annonces stagnant sur le site durant des mois, ou d'annonces en double, triple, etc). De nouvelles annonces sont mises en ligne toutes les dix minutes du lundi au samedi de 9h à 18h. Chacune comporte un texte descriptif sans abréviation, les coordonnées du propriétaire (téléphone ou e-mail), et éventuellement des photos ou plan du logement et/ou un lien vers un site personnel qui donne de plus amples renseignements.

Je crée mon alerte mail

Vous avez la possibilité d'être alerté par mail quand de nouvelles annonces sont susceptibles de vous intéresser. Ce service est entièrement gratuit.

Conseil : beaucoup de ventes se font rapidement, aussi, lorsqu'un bien vous intéresse, ne tardez pas à appeler le propriétaire et décider d'une visite. En plus de la lecture fréquente de vos alertes, consultez régulièrement le site. En effet, certaines alertes arrivent en quelques minutes mais d'autres mettent plusieurs heures (quand, par exemple, votre fournisseur d'accès est en maintenance).

Recourir au journal

Même à l'heure d'Internet, beaucoup de personnes trouvent pratique le journal. On peut le consulter au restaurant, dans les transports et partout où l'on n'a pas d'accès au web. On peut aussi comparer rapidement toutes les annonces dans différentes villes et mettre des annotations. « De particulier à Particulier » se trouve chez les marchands de journaux, le jeudi, à partir de 5 heures du matin (pour les kiosques ouverts à cette heure).
En revanche, si vous êtes à l'étranger, et même si le journal arrive par avion dans votre ville, il arrive qu'il ne soit distribué que le vendredi, voire le samedi, ça dépend des pays.

 

Quatrième étape : optimiser mes visites

S'il y a évidemment des points communs entre la visite d'un appartement et d'une maison, on distingue malgré tout des différences :

Je visite un appartement

Arrivez en avance pour vérifier l'environnement et les parties communes. Que le logement soit vide ou encore occupé, n'oubliez pas de regarder l'état du plafond (on ne pense pas spontanément à regarder le plafond et pourtant, c'est important !), des murs et des fenêtres. Prenez aussi en compte deux éléments : une bonne distribution et une bonne clarté.

Une exposition est/ouest est préférable à une exposition nord/sud. Les pièces exposées au nord sont moins lumineuses et plus difficiles à chauffer, sauf si elles sont équipées d'un double vitrage.

Bon à savoir : le vendeur vous remettra, lors de la signature du compromis de vente, un diagnostic de performance énergétique qui évalue la consommation de son logement. Ce diagnostic va de A à G, la majorité des logements anciens ont une note comprise entre E et G.

Des questions à poser au propriétaire : les cheminées fonctionnent-elles ? Quel est le mode de chauffageet de production d'eau chaude ? Y a-t-il du bruit dans l'appartement (vous pouvez demander quelques minutes de silence au vendeur) ? Le logement est-il libre rapidement ? Sinon quand sera-t-il libre ? Quel est le montant des charges de copropriété ?

Si l'appartement vous plaît, faites une deuxième visite. Regardez cette fois-ci chaque pièce en détail. Ne vous alarmez pas si vous voyez de petites fissures, fréquentes dans l'ancien, mais attention aux éventuelles traces d'humidité. Voyez s'il y a des placards... on en a toujours besoin ! Faites le point sur les équipements restants (cuisine équipée, miroirs muraux, tringles à rideaux et pourquoi pas… rideaux, etc.)

Bon à savoir : Si vous convenez avec le propriétaire de reprendre un ensemble d'équipements (cuisine équipée, tringles à rideaux, etc.), faites un inventaire que vous annexerez au compromis de vente. Vous n'aurez pas de frais de notaire sur l'achat de ces biens mobiliers.

Demandez le nom du syndic, vous pourrez lui téléphoner pour connaître les travaux en cours dans l'immeuble et ceux qui sont prévus. Vous pourrez aussi vérifier le montant des charges avec lui.

Attention : Avant, tous les travaux votés pour l'immeuble et les parties communes étaient à la charge de celui qui les avait votés. Aujourd'hui, l'acquéreur peut acquitter les appels de fonds des travaux qui vont lui profiter.
Exemple : un ascenseur est en cours d'installation. Tous les appels de fonds demandés au vendeur avant la signature du compromis sont à sa charge. Mais après, cela dépendra de ce qui est écrit dans le compromis de vente. Soyez attentif !

 

Je visite une maison

Comme pour la visite d'un appartement, arrivez un peu en avance pour repérer l'environnement avec ses atouts (commerces, écoles, espaces verts à proximité) et ses inconvénients (bruits, odeurs, etc.).

Une maison, c'est essentiellement une ambiance. Sauf à effectuer des remaniements coûteux, vous passerez difficilement d'un style rustique à ultramoderne ou le contraire ! Si l'ambiance vous convient vous pourrez continuer votre visite.

Bon à savoir : Comme pour les appartements, une exposition est-ouest est préférable à une exposition nord-sud. Les pièces exposées au nord sont moins lumineuses (il faut les peindre en couleur claire et chaude) et plus difficiles à chauffer, sauf si elles sont équipées d'un double vitrage.

Dans la maison : regardez l'état des plafonds (on y pense rarement et pourtant, c'est important) et des murs, repérez d'éventuelles traces d'humidité, des fissures sur des murs porteurs. Regardez aussi si les fenêtres sont à double vitrage. Demandez au propriétaire son mode et son budget de chauffage annuel.

N'oubliez pas que le vendeur vous remettra un bilan énergétique à la signature du compromis de vente qui vous permettra d'évaluer la consommation en énergie du logement (si les appareils électroménagers que l'on achète aujourd'hui ont un classement habituellement compris entre A et C, les habitations sont majoritairement comprises entre E et G !).

Profitez aussi de votre visite pour voir si la maison est bien distribuée et si on entretien paraît facile.

Dans le jardin : repérer les éventuels vis-à-vis, écoutez s'il n'y a pas de bruits indésirables, voyez quelles sont les espèces plantées (fruitiers ou arbres d'ornement). Profitez-en pour voir si les façades et la toiture sont en bon état sur chacun des côtés. En effet, il arrive qu'une maison soit en bon état sur trois façades mais un peu moins sur le côté des pluies ou vents dominants.

À noter : depuis le 1er juin 2006, le propriétaire doit vous remettre un état des risques naturels et technologiques. Vous êtes à l'abri désormais d'acheter une propriété inondable ou dans un site dangereux sans le savoir.

Comment évaluer des travaux ?

S'il y a des travaux à faire, demandez-vous si vous pouvez les réaliser vous-même sans devoir y consacrer tous vos week-ends jusqu'à la fin de votre vie !

Si vous décidez de confier vos travaux à une entreprise, sachez que l'on compte environ 400 euros par mètre carré pour refaire les revêtements (murs et sols) avec des prestations de qualité courante, 600 euros par mètre carré pour démolir les cloisons, poser de nouvelles séparations, ou faire une décoration plus élaborée, 1 000 euros par mètre carré, si la décoration devient sophistiquée. Comptez 3 000 euros minimum pour créer ou rénover totalement une salle de bains (revêtements, sanitaires, plomberie), et à partir de 400 euros par mètre linéaire de cuisine à aménager. Pour de plus gros travaux (ouvrir des murs porteurs, rénover la toiture d'une maison, etc.), demandez au propriétaire de vous autoriser à visiter les lieux avec un homme de l'art (architecte, cabinet d'étude) qui vous fera un devis préalable.

Est-il possible de négocier le prix ?

Dans l'immobilier ancien, il est possible de négocier le prix, mais attention, ce n'est pas non plus une obligation ! Si le logement vous plaît et se situe dans les prix du marché, ne cherchez pas à faire « à tout prix » une bonne affaire. De nombreux particuliers regrettent longtemps des logements qu'ils ont ratés pour avoir tenté une négociation « de principe ».

En revanche, si le logement vous paraît plus cher que le prix du marché, vous pouvez faire une contre-proposition. Pour négocier, inutile de « démolir » le logement visité, il suffit d'indiquer au propriétaire que votre budget vous permet de lui faire une offre sérieuse à X euros.

Conseil : Pour que le vendeur prenne cette offre au sérieux, n'hésitez pas à confirmer votre proposition d'achat par un écrit. Celui-ci indique le prix que vous êtes prêt à payer, et la limite de validité de cette offre (huit jours par exemple).

 

Cinquième étape : conclure ma transaction

Je réserve le logement grâce au compromis de vente

Quand le vendeur et vous-même êtes tombés d'accord sur le prix et la date à laquelle le logement sera libre, vous signez un compromis de vente. C'est un contrat par lequel le vendeur va vous réserver son bien jusqu'à la signature de la vente définitive.

Pourquoi ne peut-on pas signer tout de suite la vente définitive ? Parce que, pour une vente immobilière, il faut obtenir différents papiers (certificat d'urbanisme, état hypothécaire, etc.) et le notaire qui est le seul à pouvoir s'en occuper, a besoin de temps pour obtenir ces documents des différentes administrations. De même, si vous demandez un crédit, cela prendra un peu de temps.

Une fois toutes ces formalités effectuées par le notaire et votre (vos) éventuel(s) crédit(s) obtenu(s), c'est-à-dire environ trois mois après la signature du compromis de vente, vous signez l'acte définitif de vente chez le notaire. Ce délai peut être allongé si cela arrange tout le monde.

Bon à savoir : Le compromis de vente se signe chez le notaire ou sous seing privé (sans notaire). Vous pouvez télécharger sur pap.fr des formulaires de compromis de vente. Elaborés par nos juristes, ils sont constamment remis à jour pour être parfaitement conformes aux lois en vigueur.

Puis-je avoir aussi mon notaire ?

Vous pouvez signer le compromis de vente puis la vente définitive chez le notaire du vendeur, mais si vous souhaitez avoir votre propre notaire, ce que nous vous conseillons, sachez que cela ne vous coûtera pas un centime de plus, les deux notaires se partageant les honoraires. Trouver ici un notaire dans mon département.

Rappel : Si le compromis de vente peut se signer sans notaire, la vente en revanche devra obligatoirement être authentifiée par ce dernier. C'est d'ailleurs lui qui se charge de récupérer tous les papiers nécessaires. Les notaires ont un barème identique d'une étude à l'autre, il n'y a pas de notaires plus ou moins chers.

Une vente très sécurisée

Aujourd'hui l'acquéreur est vraiment très bien protégé. Le vendeur doit lui remettre, lors de la signature du compromis de vente, de nombreux diagnostics qu'il aura fait réaliser par une société agréé et assurée. Suivant le type de vente, le lieu où elle se situe et la date de construction du bâtiment, les diagnostics sont différents. Voir les diagnostics.

Les autres informations

Lors de la signature du compromis de vente, vous ne disposerez pas de certaines informations, notamment en matière d'urbanisme, car il faut attendre que le notaire les demande. Rassurez-vous, si jamais ces renseignements étaient négatifs, vous pourriez arrêter la vente et récupérer votre indemnité d'immobilisation.

Et si je me suis trompé ?

Une fois le compromis de vente signé, vous disposez d'un délai de sept jours pendant lequel vous pouvez encore changer d'avis. Ce délai est appelé le délai de rétractation.

• Si vous signez devant notaire, celui-ci vous indiquera quand prend fin votre délai.
• Si vous signez directement avec votre vendeur, celui-ci vous enverra en recommander un exemplaire du compromis de vente signé. Le délai débute le lendemain de la première présentation de l'avis de réception.

Si vous poursuivez votre achat, vous n'avez aucune démarche à effectuer. Si, en revanche, vous décidez de ne pas acheter, envoyez tout de suite et bien entendu avant la fin du délai, une lettre recommandée au vendeur et au notaire (si le compromis a été signé devant notaire).

Quel versement lors du compromis de vente ?

Quand vous signez le compromis de vente, vous versez généralement 10% du montant de la vente pour réserver le logement. Cela s'appelle une indemnité d'immobilisation. Parfois cette indemnité est ramenée à 5% quand la signature de la vente est prévue au-delà des trois mois habituels, ou quand la transaction porte sur un bien très cher.

Si vous n'obtenez pas les crédits que vous avez déclarés demander ou bien si les renseignements d'urbanisme sont négatifs, vous pourrez renoncer à l'achat et récupérer cette somme. En revanche, si vous changez d'avis, après le délai de rétractation, vous perdrez cette somme.

Si vous signez sous seing privé ou chez un notaire, faites toujours ce chèque à l'ordre du notaire, il le déposera sur un compte séquestre en attendant la vente définitive (attention, le chèque sera débité).

Combien coûtent les frais de notaire ?

Dans l'ancien, les frais de notaire varient de 7 à 9 % en fonction de la valeur du bien et du montant du crédit. C'est vous, l'acquéreur, qui les acquittez, généralement en deux fois : vous versez une provision lorsque le notaire démarre les démarches et vous payez le solde lors de la signature de la vente définitive. pour déterminer à l'avance le montant de vos frais de notaire pour n'importe quel achat immobilier (calcul automatique, inutile de connaître les barèmes) ;

Ai-je d'autres frais à payer ?

Si vous achetez un appartement en copropriété, on vous demandera de verser une somme appelée « fonds de roulement ». C'est un dépôt de garantie perçu par le syndic de copropriété qui vous sera remboursé lorsque vous revendrez le logement. Pour connaître le montant exact du fonds de roulement, vous pouvez téléphoner au syndic de l'immeuble.

À part cela, quand vous achetez « de particulier à particulier », vous n'avez aucun autre frais à payer.

 

Sixième étape : emménager

En règle générale, le vendeur vous remet les clés du logement le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire, qui intervient environ trois mois après la signature du compromis de vente.

Si cela vous arrange et que cela est possible (le logement est vide), vous pouvez convenir avec le propriétaire d'obtenir les clés plus tôt. Dans ce cas, pensez à vous assurer tout de suite. Voir les assurances du logement.

Enfin, vous devez choisir entre déménager vous-même ou trouver une entreprise (si votre déménagement intervient durant les vacances scolaires, pensez à réserver longtemps à l'avance) et faire le changement d'adresse pour un ensemble de documents. Voir les formalités lors du déménagement.

D'autres informations ? Si vous souhaitez d'autres conseils ou informations concernant l'achat d'un bien immobilier, vous pouvez télécharger ou recevoir par courrier les guides suivants

• Savoir acheter,
• Le couple et le logement,
• Les SCI,
• Les Frais de notaire,
• La défiscalisation : Robien-Borloo
• Acheter sur plans.